Muurgemeenheid

Een muurgemeenheid of gemene muur (Frans: mur mitoyen; Duits: gemeinschaftliche Grenzmauer) is een vorm van mandeligheid ten titel van de bijzaak. Het ontstaat wanneer een muur gemeenschappelijke eigendom is van de eigenaars van twee of meer percelen, en de muur dient tot afscheiding ervan.

Voorbeeld van een gemene muur in het Begijnhof Ten Wijngaerde in Brugge.
Restant van een historische gemene muur. Parijs, Rue de la Colonie.
Karikatuur van het recht van de gemene muur.
Karikatuur over een nabuur die de gemene muur heeft verhoogd.
Artikel 662 BW beschermt de nabuur van dit karikaturale voorbeeld van een holte in zijn gemene muur.
Karikatuur van het recht van de gemene muur die niet stevig genoeg is om er balken in aan te brengen (art. 659 BW). La loi ne dit pas lequel des deux propriétaires le recevra sur la tête lorsqu’il viendra à tomber.[vertaling 1]

Bronnen

Het recht omtrent de gemene muur vindt men in de artikelen 653 tot 665 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de artikelen 30, 31 en 34 Veldwetboek (Veldw.).

Definitie

Gemene muren

Iedere muur wordt vermoed gemeen te zijn, ofwel wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, ofwel wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen, tuinen of velden (art. 653 BW). De wet stelt met andere woorden een vermoeden van gemeenheid in, maar dit vermoeden kan met een titel worden uitgesloten (art. 653 BW).

Een muurgemeenheid kan ontstaan bij het oprichten van de muur (ab initio), of een bestaande muur kan gemeen worden gemaakt (a posteriori).

Een gemene muur mag worden gebouwd tot op de uiterste grens van de erven (art. 30, vijfde lid Veldw.).

Niet-gemene muren

De wet geeft voorbeelden van niet-gemene muren. Zo spreekt men niet van een gemene muur als het bovenste van de muur aan de ene kant opstaande is en loodrecht op het voetstuk staat, terwijl het aan de andere kant schuin afloopt. Evenmin is er sprake van een gemene muur wanneer er zich slechts aan één zijde een kap, stenen lijsten of karbelen bevinden, die daar bij het bouwen van de muur zijn geplaatst. In deze gevallen wordt de muur geacht uitsluitend toe te behoren aan de eigenaar aan wiens zijde de dakdrop is of de stenen karbelen en lijsten zich bevinden (art. 654 BW).

Ladderrecht

De eigenaar van een niet-gemene muur of haag het recht heeft om een naburig erf met een ladder of stelling te betreden voor herstellen of onderhouden van die niet-gemene muur of haag (art. 31 Veldw.).[1]

Gemeenmaking

Naburen kunnen een niet-gemene muur gemeen maken doordat de nabuur die geen eigenaar is van de muur aan de nabuur die wel eigenaar is de helft vergoedt van de waarde van het gedeelte van de muur dat hij gemeen wil maken, alsook de helft van de waarde van de grond waarop de muur staat (art. 661 BW).

Herstel en onderhoud

De herstellingskosten en onderhoudskosten komen toe aan iedere mede-eigenaar van de muur, naar evenredigheid met zijn aandeel in de mede-eigendom (art. 655). Men is niet langer gehouden tot deze kosten vanaf het moment dat men afstand doet van zijn mede-eigendomsrecht op de gemene muur, al is dit enkel mogelijk wanneer er geen gebouw op steunt waar hij eigenaar van is (art. 656 BW)

Iedere mede-eigenaar mag de gemene muur verhogen. Enkel hij is dan evenwel gehouden tot de kosten van de verhoging en van het onderhoud van het verhoogde stuk. Bovendien moet hij de overige mede-eigenaars vergoeden voor de last dat dit met zich meebrengt. Deze vergoeding geschiedt naar evenredigheid van de verhoging en volgens de waarde (art. 658 BW)

Iedere mede-eigenaar kan in de steden of de voorsteden zijn nabuur verplichten om bij te dragen tot het bouwen en herstellen van de afsluiting die dient tot scheiding van hun in die steden en voorsteden gelegen huizen, binnenplaatsen en tuinen. De hoogte van de afsluiting wordt vastgesteld volgens de bijzondere verordeningen of de vaste en erkende gebruiken. Indien er geen bijzondere verordening van kracht of gebruik is, moet elke tot scheiding dienende muur een hoogte hebben van ten minste tweeëndertig decimeter (de kap daarin begrepen) "in de steden van vijftigduizend en meer zielen" en van ten minste zesentwintig decimeter in de andere steden (art. 663 BW).

Aanbouwen

Iedere mede-eigenaar mag tegen de gemene muur aanbouwen en er balken of ribben in plaatsen, zelfs tot voorbij de helft van de breedte van de muur. Gaat men over de helft, dan heeft de nabuur wel het recht om die balk tot aan de helft in te korten met een steekbeitel als hij zelf een balk zou willen steken of een schoorsteen wil bouwen (art. 657 BW).

Als de gemene muur niet in staat is een balk te dragen, moet de mede-eigenaar die de balk wil aanbrengen een nieuwe gemene muur bouwen, op zijn kosten. De meerdere dikte van de nieuwe gemene muur moet hij integraal aan zijn kant afnemen (art. 659 BW). Gevolg hiervan is dat de muur niet langer gemeen is. De nabuur kan zich opnieuw mede-eigenaar maken van de muur mits hij de helft van de verhogingskosten betaalt, alsook de helft van de waarde van de grond die werd gebruikt om de muur te verbreden (art. 660 BW).

Een mede-eigenaar mag slechts een holte maken in de gemene muur mits toestemming van de andere mede-eigenaar. Indien deze weigert, kan men alsnog het recht verwerven een holte te maken in de gemene muur als men door deskundigen de middelen doet bepalen die nodig zijn om te voorkomen dat door de holte aan de rechten van de andere nabuur afbreuk wordt gedaan (art. 662 BW).

Het heropbouwen van een gemene muur doet de wettelijke erfdienstbaarheid niet tenietgaan (art. 665 BW).

Indien twee erven worden afgesloten door een gemene haag, is de mede-eigenaar van de gemene haag gerechtigd deze te verwijderen, op voorwaarde dat ze vervangen wordt door een gemene muur (art. 34, derde lid Veldw.)

Zie ook
This article is issued from Wikipedia. The text is licensed under Creative Commons - Attribution - Sharealike. Additional terms may apply for the media files.