Huurrecht (Nederland)

De huurovereenkomst wordt geregeld in titel 4[1] van Boek 7 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek, Bijzondere overeenkomsten. Daarbij zijn ook de algemene regels voor de overeenkomst in Boek 6 van belang.

Definitie huurovereenkomst (art. 7:201 B.W.): Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Van huur is sprake als de ene partij: de verhuurder het gebruik van een zaak verstrekt aan de andere partij: de huurder die daarvoor een tegenprestatie moet betalen. De wet maakt hierbij uitdrukkelijk een uitzondering voor de pacht. De pachtovereenkomst voldoet volledig aan de definitie van de huurovereenkomst, maar omdat de wetgever voor pacht een aparte regeling nodig vond valt die niet onder de huurovereenkomst. Een andere uitzondering is het zakelijk recht van gebruik en bewoning. Onder dit recht kan eveneens een zaak (woning) aan een andere partij in gebruik worden verstrekt, waarbij de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie. In dit geval gelden de bepalingen van het huurrecht niet, hoewel de overeenkomst voldoet aan de wettelijke definitie van een huurovereenkomst. Zie o.a. LJN BI6321 d.d. 2009-09-11.

Voor de vraag of een bepaalde overeenkomst een huurovereenkomst is of niet is de tekst van de schriftelijke overeenkomst uiteindelijk niet doorslaggevend, maar de praktijk. Als de overeenkomst in de praktijk voldoet aan de wettelijke definitie, is sprake van een huurovereenkomst. Partijen kunnen bijvoorbeeld spreken over lease, of in het schriftelijke contract kan 'lease contract' staan, als in de praktijk de overeenkomst voldoet aan de definitie van de huurovereenkomst in de wet, dan is sprake van een huurovereenkomst en is er wettelijke bescherming.

De wet geeft na de definitie eerst een aantal regels die voor iedere huurovereenkomst gelden. Deze regels zijn over het algemeen van regelend recht. Partijen mogen er van afwijken. Doen ze dat niet, dan gelden de regels van de wet.

Hoewel men bij huur snel zal denken aan de huur van een huis zijn er vele andere soorten huurovereenkomsten. Je kunt een auto huren, of een dvd. Voor dergelijke huurovereenkomsten is het in het algemeen niet nodig om de positie van de huurder te beschermen met wettelijk regels.

De verplichtingen van de verhuurder worden besproken in afd. 7.4.2 BW

• De verhuurder moet de zaak ter beschikking stellen en laten aan de huurder voor gebruik (art. 7:203 BW). Dit moet tijdig gebeuren, anders is de verhuurder schadeplichtig zonder ingebrekestelling, omdat dan gewoonlijk een fatale termijn is geschonden (art. 6:83 sub a BW).
• De verhuurder dient in te staan voor gebreken, die niet aan de huurder zijn toe te rekenen (art. 7:204-210 BW). Immateriële gebreken, zoals overlast en het niet plegen van preventief onderhoud vallen er ook onder.
• De verhuurder is verplicht gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk of te duur is (art. 7:206 lid 1 BW). Deze plicht ontstaat pas als de huurder daarom heeft verzocht. Slechts kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen op grond van art. 7:217 BW, vallen er niet onder (art. 7:206 lid 2 BW).

Bij niet-naleving van deze plicht, kan de huurder drie vorderingen instellen:

1. Gedeeltelijke (partiële) ontbinding (art. 7:207 BW): na kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder, vermindering van de huurprijs te vorderen (lid 1) overeenkomstig art. 6:270 BW (rechtsregel van arrest Van Bommel/Ruijgrok).

2. Gehele ontbinding (art. 7:210 BW in combinatie met art. 6:267 BW), wanneer de verhuurder niet op grond van art. 7:206 BW verplicht is het gebrek te verhelpen.

3. Recht op schadevergoeding (art. 7:208 BW): bij een later gebrek dat aan de verhuurder is toe te rekenen of bij een eerder gebrek, dat hij heeft verzwegen of waarover hij heeft gelogen.

• De verhuurder moet de huurder vrijwaren tegen rechtsstoornis door derden (art. 7:211 juncto (in combinatie met) art. 7:204 lid 2 BW).: wanneer de verhuurder in zijn gebruik van de gehuurde zaak wordt verstoord, is er sprake van een gebrek (art. 7:204 lid 3 BW). Nadat de huurder het hem heeft meegedeeld, is de verhuurder verplicht zich in een rechtsgeding tussen de huurder en een derde te voegen, om de belangen van de huurder te verdedigen (art. 7:211 lid 1 BW). De huurder blijft wel procespartij (art. 212 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).

Wanneer de verhuurder deze verplichting niet nakomt, zijn de kosten voor zijn rekening (art. 7:211 lid 2 BW).

A. Voldoen van de huurprijs (art. 7:212 BW): het gaat hierbij om een fatale termijn (art. 6:83 sub a BW), waarbij het verzuim automatisch intreedt zonder voorafgaande ingebrekestelling (aanmaning), tenzij de betalingstermijn een andere strekking heeft. De huurder hoeft dus niet eerst herinnerd te worden aan zijn huurachterstand. Huurverplichtingen zijn namelijk "voortdurend" van aard en moeten per termijn betaald worden (meestal maandelijks) en daarom levert het niet op tijd betalen van de huur al verzuim op, zonder dat eerst een ingebrekestelling vereist is. Dit blijkt ook uit een arrest van de Hoge Raad.[2]

Wanbetaling met betrekking tot de huurprijs valt onder wanprestatie (art. 6:74 BW). De huurder heeft hiertegen een vijftal verweren:

1. opschortingsrecht (art. 6:52 e.v. BW en art. 6:262 e.v. BW): de verhuurder schendt zijn verplichting uit de overeenkomst (voldoende samenhang in de zin van art. 6:52 lid 2 BW vereist). Slechts uitstel is mogelijk van de eigen verplichting.
2. Crediteurs (schuldeisers) verzuim (art. 6:59 – 61 en 6:266 BW): de verhuurder maakt nakoming door de huurder onmogelijk, bijvoorbeeld door geen rekeningnummer te verstrekken, met als gevolg dat de huurder de huurprijs niet kan betalen.
3. In reconventie (tegeneis bij een rechtszaak) ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.
4. Er is sprake van verrekening o.g.v. art. 7:206 lid 3 BW (de verhuurder is met het verhelpen van de gebreken in verzuim en de huurder doet zelf en laat de kosten hiervan in mindering brengen op de huurprijs).
5. Er is sprake van betalingsonmacht (overmacht)

B. Goed huurderschap (zich als een goed huurder gedragen) (art. 7:213 BW): Dit betreft een open norm en is uitgewerkt in diverse bepalingen, zoals overlast door andere huurder(s). Dit levert een gebrek op aan de huurovereenkomst in de zin van art. 7:204 BW. De huurder is hierbij ook aansprakelijk voor overlast die door anderen in zijn gehuurde ruimte wordt veroorzaakt (art. 7:219 BW).

Er zijn in dat geval een aantal mogelijkheden: - Het slachtoffer kan tegen de andere huurder die overlast veroorzaakt, een vordering op grond van onrechtmatige daad instellen (art. 6:162 BW). Er kan in zo’n geval schadevergoeding geclaimd worden. - Het slachtoffer kan tegen de (gemeenschappelijke) verhuurder stellen, dat er sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW., dat veroorzaakt is door zijn andere huurder. Wanneer ze niet een gemeenschappelijke verhuurder hebben, kan het slachtoffer alleen een vordering op grond van onrechtmatige daad instellen tegen de veroorzaker van de overlast (zie hiervoor).

- Deze gemeenschappelijke verhuurder kan tegen de veroorzaker (huurder) stellen dat hij zijn verplichting van goed huurderschap niet nakomt (art. 7:213 BW).

Verder kan nog via de publiekrechtelijke weg de burgemeester van de betreffende gemeente een “overlastpand” sluiten op grond van art. 174a Gemeentewet (Wet Victor[3]). Daarna kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden op grond van art. 7:231 lid 2 BW.

C. Gebruik overeenkomstig de (contractuele) bestemming (art. 7:214 BW): wanneer het gehuurde wordt gebruikt in strijd met de bestemming, dan is dat wanprestatie dat voor ontbinding in aanmerking komt. Je mag bijvoorbeeld niet een gehuurde woonruimte gebruiken als bedrijfsruimte en andersom ook niet.

• De huurder is niet bevoegd veranderingen aan het gehuurde aan te brengen, tenzij de verhuurder hiervoor schriftelijk toestemming heeft gegeven (art. 7:215 lid 1 BW) en bij het einde van de huurovereenkomst zonder “noemenswaardige kosten kunnen worden verwijderd” (art. 7:215 lid 1 BW). Het gaat hierbij om (zeer) geringe veranderingen zoals het aanbrengen van een zonnescherm, gordijnrails, luxaflex, buitenverlichting, badkamerkastjes enzovoort. Zulke veranderingen kunnen dus zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder worden aangebracht.

Het begrip zonder noemenswaardige kosten slaat op het geval, dat de verhuurder het niet veel geld zou kosten om de zaken te verwijderen na het einde van de huurovereenkomst. Deze niet-noemenswaardige kosten komen dan voor rekening van de verhuurder.

Bij huur van woonruimte geeft de verhuurder altijd binnen acht weken toestemming voor het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, als deze de verhuurbaarheid niet schaden en niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde (art. 7:215 lid 2 BW). Wanneer de verhuurder geen toestemming hiervoor geeft, kan de huurder naar de rechter stappen en van de rechter vervangende toestemming vragen (art. 7:215 lid 2 BW). De rechter geeft altijd toestemming als de verhuurder aan de huurder van de woonruimte toestemming had moeten geven (art. 7:215 lid 4 BW) of als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde pand door de huurder, het woongenot verhogen en geen zwaarwegende bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen van de veranderingen verzetten (lid 4 laatste zin).

De huurder is gedurende de hele looptijd van de huur tot ontruiming bevoegd de door hem aangebrachte veranderingen weg te nemen en in oude staat te herstellen: ius tollendi = wegneemrecht.

• De huurder is aansprakelijk voor door hem aangerichte schade (art. 7:218 lid 1 BW). De beginstaat van het gehuurde wordt vermoed in onbeschadigde staat te zijn en de huurder kan hiertegen tegenbewijs leveren, dat hij het beschadigd heeft ontvangen. (art. 7:218 lid 3 BW). Zo is hij ook aansprakelijk voor schade die door derden is veroorzaakt (art. 7:219 BW).

D. De huurder moet dringende werkzaamheden aan de verhuurde zaak toestaan + groot preventief onderhoud dat niet kan worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst (art. 7:220 lid 1 BW). De huurder moet dan ook renovatie (waaronder ook sloop en nieuwbouw valt) toestaan, als het voorstel daartoe redelijk is (art. 7:220 lid 2 BW). Zo’n voorstel is bij een renovatie van tien of meer woningen of bedrijfsruimtes redelijk, wanneer 70 % van de huurders ermee instemt (art. 7:220 lid 3 BW).

E. Wanneer de huurder een gebrek ontdekt aan het gehuurde, moet hij dit meteen melden aan de verhuurder (art. 7:222 BW).

F. De huurder is verplicht gelegenheid te geven tot bezichtiging bij verkoop door de verhuurder (art. 7:223 BW).

G. De huurder moet het gehuurde aan het einde van de huur teruggeven (art. 7:224 lid 1 BW). Wanneer de huurder en verhuurder een beschrijving hebben opgemaakt van de verhuurde zaak, moet het verhuurde in de oorspronkelijke staat worden opgeleverd, behoudens geoorloofde veranderingen en toevoegingen in de zin van art. 7:215 lid 1 BW (art. 7:224 lid 2 eerste zin BW).

Wanneer de huurder en verhuurder geen beschrijving hebben opgemaakt, moet de gehuurde zaak in oorspronkelijke staat worden opgeleverd (art. 7:224 lid 2 slot BW): bewijslast rust op de verhuurder.

Voor de nakoming van de opleveringsverplichting is geen ingebrekestelling (aanmaning) vereist: automatisch verzuim op grond van art. 6:83 sub b BW (arrest Van der Meer/Wbv. Beter Wonen; HR 27-11-1998, NJ 1999, 380).

Wanneer de huurder na het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde blijft zonder de huurprijs door te betalen, kan de verhuurder schadevergoeding vorderen ten bedrage van de gemiste huurtermijnen of meer wanneer de schade hoger is (art. 7:225 BW).

De onderhuurovereenkomst (art. 7:221 BW) is een gewone huurovereenkomst, waarbij de huurder een gedeelte van zijn gehuurde zaak weer aan een andere huurder verhuurt, bijvoorbeeld een kamer.

Wanneer het gehuurde wordt ontruimd, geldt zo’n ontruimingsvonnis ook voor de onderhuurder (“de huurder met al de zijnen en het zijne”).

De huurder van een zelfstandige woonruimte is bevoegd tot onderhuur van een deel daarvan (art. 7:244 BW). Dit is van regelend recht en dat houdt in, dat er in de huurovereenkomst van kan worden afgeweken: bijvoorbeeld een verbod tot onderverhuur van de woonruimte.

Artikel 7:226 BW bepaalt dat overdracht van de gehuurde zaak, bijvoorbeeld als gevolg van verkoop, geen einde maakte aan de huurovereenkomst. De uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de verhuurder gaan over op de nieuwe eigenaar. Dit wordt wel uitgedrukt met het adagium 'koop breekt geen huur' (emptio non tollit locatum).

Onder overdracht valt ook de executoriale verkoop (art. 7:226 lid 2 BW) en bedingen die onmiddellijk verband houden met de huurovereenkomst, zoals 'huurprijsbedingen' en 'bedingen met betrekking tot de omvang van het gehuurde' gaan mee over naar de nieuwe eigenaar (art. 7:226 lid 3 BW).

De dood van de huurder of verhuurder leidt niet tot het einde van de huurovereenkomst (art. 7:229 lid 1 BW). De erfgenamen kunnen gedurende zes maanden (een half jaar) na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van één maand (art. 7:229 lid 2 BW).

A. De huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt na het verstrijken van de termijn (art. 7:228 lid 1 BW) en die voor onbepaalde tijd na opzegging (art. 7:228 lid 2 BW). B. Ontbinding (art. 7:231 BW): - wegens tekortschieten door de huurder in zijn verplichting(en) kan slechts door de rechter (art. 7:231 lid 1 BW). - de verhuurder kan buitengerechtelijk ontbinden na ontruiming door de burgemeester op grond van art. 174a Gemeentewet (Wet Victor) (art. 7:231 lid 2 BW).

• Na het einde van de huurovereenkomst is voortgezet gebruik door de huurder mogelijk met toestemming van de verhuurder (art. 7:230 BW). De huurovereenkomst wordt dan verlengd met onbepaalde tijd.

Wonen is een van de meest essentiële levensbehoeftes. Voor de eigenaar-bewoner van een eigen woning geldt dat, maar dat geldt ook voor de huurder van een woning. Daarom heeft titel 4 van Boek 7 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek een aparte "Afdeling 5. Huur van woonruimte" (art. 232 - 282)[4].

Om de positie van die huurder te beschermen geeft de wet regels die er voor moeten zorgen dat hij niet zo maar uit zijn huis gezet kan worden (huurbescherming)[5], en niet onverwachts met een enorme huurverhoging geconfronteerd kan worden (huurprijsbescherming). Vanwege het beschermingskarakter zijn de regels met betrekking tot de huur van woonruimte van dwingend recht, er kan niet van worden afgeweken.

Huur van woonruimte houdt in dat er een gebouwde onroerende zaak als zelfstandige of onzelfstandige woonruimte wordt verhuurd, of een woonwagen met standplaats (kavel waarop de woonwagen geplaatst wordt met voorzieningen, art. 7:236 BW). De onderhuur van kamers valt ook onder de huur van woonruimte (arrest Zonshofje I, HR 20 september 1985, NJ 1986, 260).

De verhuur van woonboten en stacaravans valt niet onder de huur van woonruimte.

Wel huur van woonruimte, maar géén huurbescherming:

• Het betreft een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is (art. 7:232 lid 2 BW). Hierbij moet men letten op “de aard van het gebruik” (de reden van verblijf) of “de aard van de woning” (vakantie- of sloopwoning) of “hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen hebben gestaan” (bijvoorbeeld dat de woning op termijn bestemd is voor verkoop). In het arrest “Oostenrijkse zomerwoningen” (NJ 1999, 495) bepaalde de Hoge Raad dat er nog geen sprake is van korte duur wanneer geen permanente bewoning was toegestaan.
• Het betreft hospitakamers (art. 7:232 lid 3 BW): de huurbeschermingsregels zijn in beperkte mate van toepassing gedurende een proefperiode van negen maanden. In die periode is er opzegging zonder opgave van redenen mogelijk, omdat art. 7:271 lid 4 BW niet van toepassing is. En er is dan ook geen beëindiging door de rechter vereist.
• Het betreft gemeentelijke afbraakpanden (art. 7:232 lid 4 BW): zo’n pand is eigendom van de gemeente en bij aangaan van de overeenkomst was al bekend dat het zou worden gesloopt. Hierbij geldt eveneens een beperkte huurbescherming: een aantal artikelen is niet van toepassing, zoals opgave van redenen bij opzegging van de huurovereenkomst in de zin van art. 7:271 lid 4 BW. Bij niet-gemeentelijke afbraakpanden is tijdelijke verhuur mogelijk met een vergunning op grond van art. 15 + 16 Leegstandswet.

Het huurrecht met betrekking tot middenstandsbedijfsruimte = winkelruimte mag een van de lastigste onderdelen van het burgerlijke recht genoemd worden. De huur van middenstandsbedrijfsruimte betreft de huur van een pand waar diensten of goederen worden geleverd (art. 7:290 lid 2 BW), waaronder ook een kampeer- of hotelbedrijf valt.

De huurovereenkomst van dit soort bedrijfsruimte wordt steeds aangegaan voor vijf jaren, met een mogelijkheid van verlenging met nog eens vijf jaren (art. 7:292 BW). Indien na deze verlenging niet is opgezegd, wordt de huurovereenkomst voortgezet in onbepaalde tijd, tenzij bepaalde tijd is afgesproken (art. 7:300 lid 1 BW).

In de eerste tien jaren is er een vergaande huurbescherming, waarbij de verhuurder de huurovereenkomst slechts kan opzeggen op twee gronden: 1. Slechte bedrijfsvoering door de huurder (art. 7:296 lid 1 sub a BW). 2. De verhuurder of zijn naaste familielid/-leden heeft of hebben het verhuurde dringend nodig (art. 7:296 lid 1 sub b BW). Er ontstaat dan een schadevergoedingsplicht jegens de huurder en eventuele onderhuurder (art. 7:299 lid 1 BW). Deze vordering verjaart na vijf jaren na het einde van de huurovereenkomst (art. 7:299 lid 4 BW).

Na tien jaren wordt de huurbescherming van de huurder minder en zijn er meer opzeggingsgronden voor opzegging door de verhuurder, waaronder de open belangenafweging (art. 7:296 lid 3 BW).

De opzegging van de huurovereenkomst met een periode van minimaal 5 jaren en maximaal 10 jaren kan door beide partijen geschieden tegen het einde van de huurtermijn (art. 7:293 lid 1 BW) en geschiedt bij exploot of aangetekende brief (art. 7:293 lid 2 BW) met een opzegtermijn van één jaar (art. 7:293 lid 2 BW). Bij een beëindigingsovereenkomst met wederzijds goedvinden is er geen opzegging door de huurder of verhuurder vereist (art. 7:293 lid 3 BW).

De verhuurder moet altijd de opzeggingsgronden vermelden, wanneer hij de huurovereenkomst opzegt, anders is de opzegging nietig (art. 7:294 BW).

Onderhuurders en medehuurders worden niet beschermd zoals bij woonruimte (art. 7:269 BW resp. art. 7:266 – 268 BW). De huurder is namelijk bevoegd tot onderhuur, tenzij de verhuurder hiertegen bezwaar maakt (art. 7:221 BW).

• Het bovenstaande (art. 7:291 t/m 7:300 BW) geldt niet wanneer bedrijfsruimte voor twee jaren of korter wordt verhuurd (art. 7:301 lid 1 BW). Er is dus ook geen opzegging vereist volgens de algemene regel van art. 7:228 BW en de huurder geniet geen huurbescherming.

• Overlegwet