Huurwoning
Een huurwoning is een woning die de bewoner huurt van de eigenaar, veelal een woningcorporatie of een particulier.
Er wordt een huurovereenkomst of -contract aangegaan waaraan beide partijen zich moeten houden. Wanneer men van woning wil veranderen geldt in Nederland vaak een opzegtermijn van één of twee maanden. In Vlaanderen stelt men meestal een huurcontract op voor één of drie jaar, dat stilzwijgend met eenzelfde termijn verlengd wordt als het 3 maanden voor het einde van het contract niet wordt opgezegd.
De regel is dat de huurder het binnenonderhoud verzorgt, de eigenaar het buitenonderhoud.
In tegenstelling tot een koopwoning mag aan een huurwoning veelal constructief niets veranderd worden. Wanneer dit wel gebeurt en er geen toestemming is gegeven van de eigenaar, moet het in de oude toestand worden teruggebracht zoals die was bij de ingang van het huurcontract.
Groepen huurders kunnen zogenaamde bewonerscommissies vormen die proberen inspraak te krijgen bij de woningcorporaties over veiligheid, comfort en de huurprijs.
Het aandeel huurwoningen ligt in steden veel hoger dan op het platteland. Dat scheelt gemiddeld zo'n 19 procent.
Er waren in 2013 in Nederland 375 woningcorporaties, die in totaal zo'n 2.422.500 woningen beheren.
Er waren in 2010 ruim drie keer zo veel sociale als particuliere huurwoningen in Nederland.[1] Sindsdien is de voorraad sociale woningen met ruim 10% afgenomen.[2]
Regulering in Nederland
Woningen met een huur boven de liberalisatiegrens (in 2018 €710,68 per maand) behoren tot de "vrije sector". Hierbij heeft een verhuurder meer vrijheid bij het bepalen van de huurprijs en de huurverhoging. Een verhuurder mag bij deze woningen dus vragen wat hij wil, een huurder kan wel binnen een half jaar na het aangaan van een huurcontract aan de Huurcommissie vragen om de woning te beoordelen. De Huurcommissie kijkt dan of de verhuurder terecht een geliberaliseerde huur vraagt.
Onder deze grens spreekt men van de gereguleerde huursector. Hierin mag de huur niet hoger zijn dan overeenkomt met de kwaliteit van de woning: het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem). Bovendien geldt er jaarlijks een maximaal huurverhogingspercentage. De woningcorporaties vormen verreweg het grootste deel van de gereguleerde huursector. Hun gereguleerde huurwoningen heten sociale huurwoningen.
De term scheefwonen wordt wel gebruikt voor het huren van een woning met een huurprijs die relatief laag is in verhouding tot het inkomen. Voor alle huurwoningen in de gereguleerde huursector is er de mogelijkheid van een jaarlijkse extra huurverhoging op grond van inkomen, zolang de huur niet hoger wordt dan overeenkomt met de kwaliteit en schaarste van de woning. Daarnaast is er voor woningcorporaties de regel dat ten minste 90% van de in gereguleerde huursector vrijkomende woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens staatssteunregeling woningcorporaties (2012: €34.085; 2013: €34.229; 2014: € 34.678).
Daar wordt tegen ingebracht dat in grote delen van het land de reële benedengrens in de vrije huursector veel hoger ligt dan de liberalisatiegrens, waardoor de doorstroming van sociale huur naar vrije huur niet zal plaatsvinden.[3]
Verhuurderheffing
De verhuurderheffing is een belasting op sociale woningverhuur, die geheven wordt sinds 2013. De heffing was oorspronkelijk ontworpen als tijdelijke belasting voor alle vastgoedbezitters om de schatkist opnieuw te vullen na de redding van ABN-AMRO, Fortis en SNS REAAL, maar is sindsdien een permanente belasting geworden die alleen voor sociale verhuur geldt, in lijn met een beleidsvisie waarin marktwerking als ideaal geldt en sociale huur als niet marktconform.[2]
De Wet van 3 juli 2013, houdende invoering van een verhuurderheffing (Wet verhuurderheffing) bepaalt dat de verhuurder van 11 of meer woningen met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens per jaar een heffing betaalt van een percentage van het belastbare bedrag. Het belastbare bedrag is de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen, verminderd met 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen, of anders berekend: het aantal woningen verminderd met 10, maal de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen.
De oorspronkelijke wet gold alleen voor het jaar 2013, en is ingegaan met terugwerkende kracht tot 1 januari 2013. Het tarief is 0,014% (dit is na een verhoging bij nota van wijziging, eerst werd voorgesteld 0,0014%). Eerst regelde het wetsvoorstel ook een veel hogere heffing voor latere jaren, maar naar aanleiding van de behandeling in de Eerste Kamer is ook de Wijziging van de Wet verhuurderheffing (ook aangeduid als novelle Wet verhuurderheffing) aangenomen, die het voorstel beperkte tot 2013.
Aangenomen in de Tweede Kamer werd de Wet maatregelen woningmarkt 2014. Die bevatte een technische wijziging van de Wet vergoedingen leden Eerste Kamer. Omdat het debat in de Eerste Kamer zou kunnen worden bezwaard met een discussie over de vraag of daarom een tweederdemeerderheid noodzakelijk is voor aanneming van het wetsvoorstel, is dit onderdeel uit de wet verwijderd, en als Wet maatregelen woningmarkt 2014 II opnieuw ingediend bij, en aangenomen door, de Tweede Kamer, en vervolgens aangenomen door de Eerste Kamer, hetgeen resulteerde in de Wet van 18 december 2013 tot invoering van een verhuurderheffing over 2014 en volgende jaren alsmede wijziging van enige wetten met betrekking tot de nadere herziening van de fiscale behandeling van de eigen woning (Wet maatregelen woningmarkt 2014 II).
Anno 2016 betalen woningcorporaties zo'n €700 heffing per woning per jaar, hetgeen de Nederlandse overheid jaarlijks circa €1,7 miljard oplevert. Samen met een wijziging in het puntensysteem (2015) en een aantal andere factoren heeft de heffing gezorgd voor een stijging van de gemiddelde sociale huur met €480 per jaar, ondanks dalend reëel inkomen van de huurders en dalende grondprijzen.[2]