Aftrekbare kosten eigen woning

Vanaf het jaar 2013 bestaat er een aflossingeis zijn kosten van de eigen woning voor vanaf dan nieuw af te sluiten hypotheekleningen alleen nog aftrekbaar indien hiervoor annuïtair of lineair wordt afgeschreven. Kosten en renten van hypothecaire leningen die aflossingsvrij zijn of waarbij pas aan het eind van de looptijd wordt afgelost zijn vanaf dat jaar niet meer aftrekbaar.

Bij de verkoop van een eigen woning blijft een restschuld over indien de verkoopprijs van deze woning lager is dan schuld op deze woning (en de kosten van de verkoop van de woning. De renten en kosten van deze restschuld blijven aftrekbaar als aftrekbare kosten eigen woning voor een periode van vijftien jaar na het tijdstip van vervreemding van deze eigen woning. Ook indien de huidige schuld wordt omgezet in een andere schuld blijven deze renten en kosten binnen deze periode jaar aftrekbaar.

Indien een woning in het bezit is van twee of meer belastingplichtigen voor wie deze een eigen woning is, zijn de renten en kosten van deze woning ook aftrekbaar. De aftrekbaarheid per belastingplichtige wordt bepaald door hun aandeel in de schulden die zij zijn aangegaan ter verwerving van de woning en door de periodieke betalingen voor zover die op hen drukken.

Kosten voor het verbeteren en onderhoud van de eigen woning zijn aftrekbaar voor zover deze met schriftelijke bescheiden zijn te staven. Dit houdt in dat de kosten onderbouwd moeten kunnen worden in het geval de inspecteur hierom verzoekt.

Een schijventarief wordt gegeven door een marginaal tarief als functie van inkomen. Bij maximering van het aftrektarief wordt het gewone schijventarief gesplitst in twee schijventarieven:

• een gereduceerd tarief voor afgetrokken inkomen, bijvoorbeeld besteed aan kosten met beperkte aftrekbaarheid: in de laatste schijf het speciale tarief, in de overige het nultarief
• een aftrektarief: het gewone schijventarief met het tarief van de laatste schijf vervangen door het maximale aftrektarief

Als A het inkomen is na aftrek van alle aftrekposten, inclusief die met beperkte aftrekbaarheid, en B het bedrag van de kosten met beperkte aftrekbaarheid, dan is de belasting de uitkomst van toepassing van het gewone schijventarief over het inkomensinterval [0,A] (zie toepassing van een schijventarief over een interval), vermeerderd met de uitkomst van toepassing van het gereduceerde schijventarief over het inkomensinterval [A,A+B]. Het eerste belastingbedrag is dat wat zou gelden bij volledige aftrekbaarheid.

Het verschil tussen het gewone en gereduceerde schijventarief is een schijventarief gegeven door het aftrektarief als functie van inkomen. De Memorie van Toelichting spreekt over het aangepaste tarief (niet te verwarren met het bovengenoemde speciale tarief). De belasting kan ook worden berekend als de uitkomst van het toepassen van het gewone schijventarief over het inkomensinterval [0,A+B], verminderd met de uitkomst van het toepassen van het aftrektarief over het inkomensinterval [A,A+B]. Het eerste is de belasting zonder aftrekpost, het tweede de belastingvermindering.

Het gereduceerde schijventarief ligt tussen het nultarief (dat zou corresponderen met normale aftrekbaarheid) en het gewone schijventarief (dat zou corresponderen met niet aftrekbaar zijn).

Nog weer een andere manier van berekenen: de belasting is het aftrektarief over een inkomen A plus het gereduceerde tarief over een inkomen A+B.[3]

Het gereduceerde marginale tarief is nul in elke schijf, behalve de laatste. De extra belasting is dus het gereduceerde marginale tarief in de laatste schijf, berekend over het deel van inkomensinterval [A,A+B] dat in de laatste schijf valt. Als we het begininkomen van de laatste schijf C noemen dan is er alleen extra belasting als A+B groter is dan C, en wordt deze dan berekend over A+B verminderd met de grootste van de waarden A en C; anders gezegd: deze wordt dan berekend over A+B-C, maar over niet meer dan B.

Het speciale tarief is het tarief in de laatste schijf, verminderd met het maximale aftrektarief. Er wordt bepaald dat indien bij het bepalen van het belastbare inkomen in box 1 een of meer van de bepaalde grondslagverminderende posten zijn toegepast, de belasting in box 1 het op de traditionele wijze berekende bedrag is, vermeerderd met het speciale tarief, toegepast op het bedrag waarmee de som van het belastbare inkomen in box 1 en het bedrag van de betreffende aftrek, het begininkomen van de laatste schijf te boven gaat[4] (dit is het deel van inkomensinterval [0,A+B] dat in de laatste schijf valt), maar ten hoogste met het speciale tarief, toegepast op de in aftrek gebrachte kosten.

Het "belastbare inkomen uit werk en woning" wordt door het beperken van de aftrekbaarheid niet hoger, dus het verzamelinkomen ook niet. Het inkomen waarover een gereduceerd belastingtarief verschuldigd is, telt daarbij dus niet mee. De "belasting op het belastbare inkomen uit werk en woning" is echter niet alleen afhankelijk van het "belastbare inkomen uit werk en woning", maar ook van de posten met maximering van het aftrektarief. Men kan zelfs inkomstenbelasting verschuldigd zijn als het verzamelinkomen nul is.[5]

Het systeem wordt toegepast op de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning, en vanaf 2020 ook op persoonsgebonden aftrek, mkb-winstvrijstelling, zelfstandigenaftrek en terbeschikkingstellingsvrijstelling.

Het maximale aftrektarief is 49% (2019), 46% (2020), 43% (2021), 40% (2022) en 37,05% (vanaf 2023).

Het heffingstarief voor in de laatste schijf afgetrokken inkomen is 2,75% (2019), 3,5% (2020), 6,5% (2021), 9,5% (2022) en 12,45% (vanaf 2023).